Как купить квартиру в новостройке: пошаговая инструкция для новичков

В идеальном мире покупка квартиры выглядит просто: заплатил — получил ключи. В реальности же это длинный путь с проверками, бумагами и осмотрами. 
​
1. Чётко сформулируйте, что вам нужно

Чтобы не просматривать сотни неподходящих вариантов, сначала ответьте себе на несколько вопросов:

· Какой метраж нужен сейчас и через 5–10 лет? Если планируете детей, берите с запасом.
· Что обязательно должно быть в квартире? Количество санузлов, окон, балкон, кладовая — все детали важны.
· На каком этаже вы хотите жить? С верхних — вид, но без лифта тяжело. На нижних — шумно из подъезда.
· Из какого материала дом? Кирпич — тепло и тихо, но дорого. Панель — дёшево, но слышимость отличная. Монолит — прочно и ровные стены, но возможны проблемы со звукоизоляцией.
· Куда выходят окна? На восток — для жаворонков, на запад — для сов. Север лучше не брать — будет темно и холодно.
· Какой у вас бюджет? Посчитайте, потянете ли вы ипотеку (помогут онлайн-калькуляторы банков). Проверьте, нет ли льготных программ.

Если денег не хватает, решите, от каких пунктов из списка «идеальной квартиры» можно отказаться.

2. Выберите район

Ориентируйтесь на свой образ жизни. Работаете в центре и не хотите тратить часы на дорогу? Не рассматривайте дальние пригороды. Любите природу и работаете удалённо? Ищите район рядом с парками и водой, даже если до центра далеко.

Убедитесь, что в районе есть всё необходимое: магазины, поликлиники, школы, детские сады, спортцентры, места для отдыха. И конечно, хорошая транспортная доступность: метро, автобусы, трамваи.

3. Тщательно проверьте застройщика

Не назначайте встречу, пока не убедитесь в надёжности компании. Вот что нужно сделать:

· Изучите сайт застройщика: история (чем старше, тем лучше), разрешение на строительство, проектная декларация, планировки, цена за квадратный метр.
· Зайдите на сайт Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) — посмотрите информацию по вашему ЖК и статистику по срокам работ.
· Проверьте застройщика в картотеке арбитражных дел. Много судов с покупателями из-за срывов сроков? Лучше не рисковать.
· Почитайте отзывы реальных покупателей. Обращайте внимание на минусы — оцените, насколько они для вас критичны.

4. Осмотрите квартиру (вживую или условно)

Как именно осматривать, зависит от стадии готовности дома.

· Дом ещё строится: приезжайте на объект, посмотрите на район и территорию — соответствуют ли обещаниям. Для типовых панельных домов есть лайфхак: узнайте серию и найдите уже сданный такой же дом. Поговорите с жильцами.
· Дом сдан, можно зайти внутрь: проверьте метраж, качество окон, состояние стен и пола. Обязательно протестируйте вытяжку (приложите лист бумаги к решётке — должен притянуться) и розетки (возьмите индикаторную отвёртку или дешёвый прибор).
· Есть отделка от застройщика: посмотрите на швы на стенах, потолке и полу. Не переплачивайте за кривой линолеум или пузырящиеся обои.

5. Правильно заключите договор

В зависимости от ситуации у вас есть три варианта.

· Договор купли-продажи (ДКП) — для уже построенного дома. Дороже, но ключи сразу и нет риска срыва сроков. Перед подписанием обязательно оформите акт приёма-передачи.
· Договор долевого участия (ДДУ) — для строящегося дома. Вы покупаете не квартиру, а право на неё. Ключевое условие: оплата только через эскроу-счёт (деньги заморожены до сдачи дома). Если застройщик обанкротится, вы вернёте средства. В договоре внимательно читайте сроки сдачи, передачи ключей и условия компенсации за изменение площади.
· Договор уступки прав требования (ДУПТ) — тоже для строящегося дома, но право покупается не у застройщика, а у частного лица. Цена обычно ниже, но рисков больше.
Проверьте, нет ли у продавца долгов перед застройщиком, и убедитесь, что договор правильно зарегистрирован в Росреестре. О заключении ДУПТ обязательно уведомите застройщика.

На «Авито Недвижимости» можно фильтровать объявления по всем трём типам сделок. А значок «Реквизиты проверены» означает, что документы продавца изучили специалисты сервиса.

6. Получите ключи

Если дом уже готов — после подписания акта приёма-передачи ключи у вас в кармане.

Со строящимся домом алгоритм другой:

· Ждёте официального уведомления от застройщика о завершении строительства.
· Получаете письмо — у вас есть время на осмотр квартиры (по закону 7 дней, но в ДДУ может быть другой срок).
· Внимательно проверяете всё: метраж, окна, стены, розетки, вытяжку. Если нашли дефекты — сообщайте застройщику. Он обязан либо устранить их, либо снизить цену, либо компенсировать ваши расходы на исправление.
· Если всё в порядке — подписываете акт приёма-передачи и забираете ключи.

Кстати, если застройщик нарушил сроки, вы можете требовать неустойку.

7. Зарегистрируйте право собственности

Последний шаг, после которого вы станете законным владельцем. Зарегистрировать право можно в МФЦ, кадастровой палате, на сайте Росреестра или по почте. Для этого нужно:

· Собрать пакет документов: заявление, паспорт, договор (ДКП, ДДУ или ДДУ + ДУПТ), акт приёма-передачи, техпаспорт квартиры, разрешение на ввод в эксплуатацию. Точный список уточните в конструкторе жизненных ситуаций на сайте Росреестра — он зависит от способа покупки (наличные, ипотека и т.д.).
· Оплатить госпошлину — 2000 рублей (независимо от числа собственников). Квитанцию приложите к документам.
· Дождаться завершения регистрации и забрать документы.

Всё, теперь квартира действительно ваша!